關承租人將租賃房屋返還出租人時,若於租賃期間裝潢而難以將租賃物恢復原狀,經雙方協議由承租人支付一筆款項給出租人,應如何課稅疑義?

出租人取自承租人因提前解除租賃契約所支付之損失補償費,係屬違約金性質,與所得稅法第14條第1項第5類規定之租賃所得係因財產出租供承租人使用而取得之租金性質不同,應核屬所得稅法第14條第1項第10類規定之其他所得。

因出租房屋之租賃所得納稅義務人可選擇以折舊、修理費、地價稅、房屋稅、出租房屋之保險費、金融機構借款利息等項目逐項列舉扣除必要損耗及費用,或不採列舉扣除按租賃收入之43%為必要費用扣除後之餘額為所得額申報綜合所得稅,所以該違約金如扣繳單位應出租人主張而開立租賃所得扣繳憑單,出租人即可少繳稅,類此情形,該違約金應開立其他所得免扣繳憑單,勿幫助出租人短漏報所得。

財政部臺北市國稅局說明,依民法第432條規定,承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物,若違反此義務,應負損害賠償責任,上述情況依同法第213條規定,於返還租賃物時,應先回復他方損害發生前之原狀,例外情形債權人得請求支付回復原狀所必要之費用,以代回復原狀。民法第216條規定,損害賠償應以填補債權人所受損害及所失利益為限,所失利益係指依通常情形或依已訂之計劃、設備或其他特別情事,可得預期之利益。

該局舉例如下,承租人A公司向出租人B個人承租一間房屋,並將整屋裝潢以供營業使用,租期未屆滿前,A公司主動提出提前解約。A公司、B個人雙方協議提前解約款10萬元及代為回復原狀之賠償金90萬元,共計100萬元,A公司並開立其他所得100萬元免扣繳憑單予B個人。若B個人將租賃物回復原狀花費相關成本費用為80萬元,B個人於申報當年度綜合所得稅時,應申報其他所得,其收入金額申報100萬元,成本費用80萬元,並檢具相關成本費用之憑證予以減除,即以其他所得20萬元併計其綜合所得總額課稅。

該局呼籲,出租人如有上述情事,後續維修花費之相關成本費用憑證應妥善保存佐證,且若非屬上述損害賠償或補償所得,而是依雙方當事人以撤回訴訟為條件達成和解,而給付屬於民法第216條第1項規定之所失可預期之利益,仍應依法併入所得課稅。請注意誠實申報,以維權益。

文章來源: 
財政部台北市國稅局
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