社區大樓(廈)管理委員會相關課稅問題

社區大樓(廈)管理委員會出租外牆、屋頂、陽台、停車場、會議廳收取租金應否辦理營業登記?應否課徵營業稅?應否辦理營利事業所得稅結算申報?

社區大樓(廈)管理委員會出租外牆、屋頂、陽台、停車場、會議廳收取租金應否辦理營業登記?應否課徵營業稅?

依據加值型及非加值型營業稅法第1條及第8條規定,在中華民國境內銷售貨物或勞務,除稅法另有免稅規定者外,均應依法課徵營業稅。同法第2條及第6條第2款規定,非以營利為目的之事業、機關、團體、組織,有銷售貨物或勞務者,為營業稅之納稅義務人。

財政部76年8月7日台財稅字第760071994號函規定,大樓(廈)管理委員會,基於守望相助,由該大樓(廈)各業主組織成立,無對外營業情形,可免辦營業登記,其向該大樓(廈)各業主所收管理費,應免徵營業稅。

大樓(廈)停車場,如係按次或計時收費,或提供停車位,定期供住戶以外之他人停車使用按期收費對外營業者,依營業稅法第1條及第3條第2項規定,係屬銷售勞務範圍,應依同法第28條規定辦理營業登記並依法課徵營業稅。又如係招商承辦者,應以該承辦商為對象,依法課徵營業稅。

故以大樓(廈)管理委員會之名義與他人訂立租賃契約,將外牆、屋頂、陽台出租刊登大型廣告或出租與電信業者充作基地台,其收取之租金歸入管理委員會基金部分,係屬大樓(廈)管理委員會銷售勞務之收入,大樓(廈)管理委員會依法應辦理營業登記並課徵營業稅。

大樓(廈)管理委員會銷售貨物或勞務,其銷售額平均每月未達新臺幣20萬元者,得摯發普通收據,免用統一發票,營業稅稅率為1%,其營業稅及營利事業所得稅由主管稽徵機關查定計算課徵,但也可申請使用統一發票報繳營業稅。

社區大樓(廈)管理委員會出租外牆、屋頂、陽台、停車場、會議廳收取租金應否辦理營利事業所得稅結算申報?

大樓(廈)管理委員會將大樓的屋頂、外牆、陽台出租或將停車位、會議廳租給住戶以外的人使用,收取的租金屬於營業收入,應辦理營利事業所得稅結算申報。

大樓(廈)管理委員會並非所得稅法規定依法立案登記的機關團體,不適用「教育文化公益慈善機關或團體免納所得稅適用標準」的規定。所以大樓管理委員會如有將大樓的屋頂出租等營業收入,應以該營業收入減除與該營業有關的成本費用後申報為所得額,依法繳納營利事業所得稅。而該所得因係作為公寓大廈的管理、修繕費用,並無盈餘分配的問題,可免辦理未分配盈餘申報,免設置股東可扣抵稅額帳戶。

辦理結算申報時,大樓(廈)管理委員會的支出,如同時與大樓(廈)本身的管理活動及營業活動有關,應依其支出性質,採前後年度一致且不重複列報的方式,按收入與成本費用配合原則,自行劃分出營業活動必要及合理的成本費用,再由稽徵機關依申報情形核實認定。至於對住戶收取之公共基金、相關管理費用及其孳息,因非屬營業收入,可以免納所得稅。

以公寓大廈管理委員會名義設立專戶儲存公共基金及管理費用所衍生之孳息,可以申請核發免扣繳證明,免予扣繳

管理委員會以管理委員會名義在銀行設立專戶儲存公共基金,銀行於給付所儲存公共基金衍生之存款利息時,依各類所得扣繳率標準扣繳利息所得稅款,並開立所得人為管理委員會的扣繳憑單。該管理委員會每年為了要申請退還利息所得扣繳稅款,每年都要等到5月,還要填寫複雜的營利事業所得稅結算申報書,方能申請退還,非常麻煩。請問是否可以申請核發免扣繳證明,免予扣繳?

公寓大廈管理委員會或社區管理委員會,如僅對住戶收取公共基金及相關管理費用,並無任何營利收入,其以管理委員會名義設立專戶儲存公共基金及管理費用之孳息,准予免納所得稅並核發免扣繳證明。因之,凡符合上述條件之管理委員會,備妥下列資料:

  1. 法人或機關團體登記立案證書影本。
  2. 組織章程影本。
  3. 主管機關核備組織章程之公文書影本。
  4. 現任董(監)事或委員名冊。
  5. 基金及收入存放銀行、支庫、合作社之存款簿影本。

向所轄稽徵機關申請核發免扣繳證明,金融機構即可憑稽徵機關所核發之免扣繳證明,於支付該管理委員會利息時免予扣繳,也免除該管理委員會每年還要填寫營利事業所得稅結算申報書申請退還扣繳稅款的麻煩。

若公寓大廈管理委員會除了對住戶收取公共基金及相關管理費用外,尚有其他營利收入的情況,則不符合免納所得稅並核發免扣繳證明要件。除應依規定扣繳稅款外,該管理委員會也應於每年申報期間填寫營利事業所得稅結算申報書申報所得並繳納稅捐。

大樓管理顧問公司向住戶或管理委員會,所收取費用應否課徵營業稅?

大樓管理顧問公司向大樓住戶或管理委員會所收取費用,支付予大樓管理人員之薪資,是否屬代收代付性質,依財政部86年10月23日台財稅第861922103號函釋,應就大樓管理顧問公司與大樓住戶或大樓管理委員會間之權利義務關係及大樓管理顧問公司與管理人員間有無僱傭關係而認定。

若大樓管理顧問公司與管理人員間有僱傭關係,則其向大樓住戶或管理委員會所收取之費用,非屬代收代付質,係屬大樓管理顧問公司收入之一部份,應依法課徵營業稅。

大廈管理委員會支付主任委員、總幹事薪資應辦理扣繳

大樓(廈)或社區各住戶選任人員處理管理委員會一般事務而領有酬勞時,依所得稅法第88、89條規定,管理委員會與一般公司行號或機關一樣,應由負責人即主任委員擔任扣繳義務人,於給付時依薪資所得扣繳辦法規定扣取稅款,及依所得稅法第92條規定,於每月10日前將上1月內所扣稅款向國庫繳納,並於每年1月底前將上一年內扣繳各納稅義務人之稅款數額,開具扣繳憑單,彙報該管稽徵機關查核,並於2月10日前將扣繳憑單填發納稅義務人。

管理委員會除支付主任委員、總幹事等人員處理一般事務所給付之所得需辦理扣繳外,另雇用之管理員、清潔工等所給付之酬勞等,亦應比照辦理,以免被查獲而受處罰。

集合式大樓共用部分遭受災害損失如何申報列舉扣除?

災區居住在集合式大樓民眾及企業記得把握時效,依下列規定辦理申報災害損失。集合式大樓共用部分遭受災害損失,得由該大樓區分所有權人個人依實際分攤金額列報綜合所得稅列舉災害損失扣除。

集合式大樓共用部分,係指公共設施、機電設備等,如遭受災害損失,由大樓管理委員會統一支付修理及重置費用者,其災害損失之報備,可由大樓管理委員會出具損失清單、收據及區分所有權人實際分擔損失金額清冊,統一向稅捐稽徵機關申請。

所有權人為個人者,應檢具稽徵機關核備函及清冊影本,依實際分攤金額列報綜合所得稅災害損失列舉扣除;至所有權人為營利事業者,因其所繳納之管理費或修繕費用,均可憑大樓管理委員會出具之收據核實認列為費用,尚無再依實際分攤金額列報災害損失之問題。

集合式大樓共用部分災害損失金額之認定方式如下:

  1. 共用部分可恢復使用者,准以修理費核實認定,但其金額不得超過原取得價格。
  2. 共用部分重置者,可根據原公共設施之廠牌、形式、購進日期、價格及已使用年數與折舊,參考營利事業固定資產耐用年數表及所得稅法第51條規定,按平均法計算剩餘價值予以認定。
  3. 災害發生後,共用部分之清理費用(如淹水造成泥沙淤積之清理),得以實際支出金額列報災害損失。
  4. 災害損失標的物受有保險賠償或損害賠償部分及殘值出售者,應將賠償及出售金額列為損失之減項。

納稅義務人注意避免遭受災害發生損失,亦請留意於災害損失發生後15日內,依前述規定報請戶籍地或財產所在地稽徵機關派員勘查,以維護個人綜合所得稅列舉扣除之權益。

非營利事業單位稅籍資料異動須辦理變更登記

非營利事業單位(如營利事業籌備處、執行業務者、機關、團體、學校、職工福利委員會、大樓管理委員會等)經主管機關核准設立,為辦理扣繳作業或帳務處理,可向管轄國稅局或所屬分局、稽徵所申請編配統一編號。

非營利事業單位於配賦統一編號後,如設立登記之事項變更,例如扣繳單位名稱更改、負責人更換或地址遷移等情形,於向主管機關辦妥變更登記後,持主管機關核准之法人登記證書、全國性及區級人民團體負責人當選證明書、職工福利登記證等之證明文件,向管轄國稅局所屬各分局、稽徵所辦理變更,使稅籍資料保持正確、完整,以維護扣繳義務人權益。

為加速退稅服務,非營利事業單位亦可向各分局、稽徵所申請採用「劃撥轉帳退稅」,將退稅款直接撥存帳戶,快速又方便,且免除支票兌領手續。

稅單、復查或訴願決定書經大樓管理員簽收即生送達效力

依行政程序法第78條規定,於應送達處所不獲會晤應受送達人時,得將文書付與有辨別事理能力之同居人、受僱人或應送達處所之接收郵件人員。

稅捐稽徵機關所發之各種文書,於不獲會晤應受送達人時,將文書交付與有辨別能力之同居人、受僱人、應送達處所之接收郵件人員或寄存於送達地之郵政機關,即發生送達之效力,行政程序法、行政訴訟法及稅捐稽徵法均訂有相關之規定。

集合式大廈管理員性質屬全體住戶之受僱人,而大廈管理員代為收受稅單等信件,亦為其在僱傭關係存在下所從事的一項例行性工作,除非大廈管理員被限定不得代為收受送達文書,否則大廈管理員收受稅單之日,即對納稅義務人產生合法送達之效力;至於該大廈管理員以何種方式將稅單交付予納稅義務人,應屬其內部作為,對於送達效力,不生影響。

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