第五類:租賃所得及權利金所得:房屋、土地出租如何節稅?

對於餘屋出租,收取租金、押金的房東而言,年年的租金收入申報常是頭痛問題,其實節稅不難,基本上可從下列3方向進行:

  1. 妥善保管相關舉證用憑證,提高可供扣除費用金額:
    對租賃所得的申報方式,一種是不須任何證明文件,一律以當年度房屋租金收入的43%列為必要費用,但土地出租之收入,僅能扣除該地當年度繳納之地價稅,不得扣除43%的必要費用。核定96年度財產租賃必要損耗及費用標準

    另一種是採列舉扣除方式,必須對因租賃而發生之合理、必要損耗及費用,逐項提出證明,如房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、向金融機構貸款購屋而出租所支付的利息等。而各項憑證所屬期間,應與出租期間一致,如不一致時,應按各該年度實際出租期間比例攤提。

    納稅義務人可先行核算可扣除費用額,擇高適用。

  2. 避免無出租之實卻被認為有租金收入的情形發生:
    納稅義務人若將房屋無償借給配偶或直系親屬以外之親朋好友做生意或執行業務之事務所使用,不論實際上有無收取租金,都要申報租賃所得。

    但若是無償提供給直系親屬或配偶以外的個人作住家使用,必須由雙方當事人以外的2人證明及法院公證,證明確實是無條件提供使用,就可以不用設算租金。

  3. 押金所得的申報規定:
    所得稅法第14條規定,財產出租有收取押金或任何款項類似押金的話,或以財產出典而取得典價,都要把這筆款項按臺灣郵政股份有限公司1年期定期儲金固定利率,計算租賃收入。

個人房屋出租或無償借予他人使用,申報租賃所得應注意事項

個人房屋出租或無償借予他人使用,如何申報綜合所得稅,整理說明如下:

  1. 房屋出租取得租金收入,採以下方式擇一計算申報租賃所得:
    1. 採財政部頒訂必要費用率申報所得:以全年租金收入減除必要費用(目前頒訂費用率為43%)之餘額為所得額。【計算式:全年租金收入 X(100% - 43%)= 租賃所得】
    2. 採減除出租房屋損耗及費用後申報所得:逐項舉證所發生之損耗及費用項目包括折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為保險標的物投保之保險費、購買出租房屋向金融機構借款之利息費用,申報時應檢附合法憑證供稅捐機關審核認定。
  2. 房屋雖無償供營業或執行業務使用者,仍應依當地一般租金情況設算租金收入。
  3. 將房屋無償借與配偶及直系親屬以外的個人,且未供營業或執行業務使用,申報時檢附經雙方當事人以外之2人証明確係無償借用並經法院公證之無償借用契約影本,則可免申報租賃收入。
  4. 房屋及其附著之土地分屬不同所有權人共同出租者,其房屋或土地所有權人應分別申報租金收入,並均得按43﹪,減除必要的損耗及費用。
  5. 個人所有房屋牆面體出租供放廣告招牌,或出租頂樓供行動電話業者架設基地台,屬房屋租賃行為,房屋所有權人亦應遵照上述之房屋租賃課稅規定,申報租賃所得。
  6. 房屋出租所收取之押金應按規定之年利率水準(95年度為2.015%)計算租金收入,與全年租金收入併同申報,按上述第一條方式計算租賃所得。

個人出租土地之所得,如何申報綜合所得稅,整理說明如下:

出租土地的所得屬於租賃所得,要課徵綜合所得稅,分下面 3 點來說明:

  1. 土地租賃所得的計算,是把全年租金收入,減掉這塊土地當年度繳納的地價稅後的餘額當作所得額,申報綜合所得稅。
  2. 出租土地,如果有收押金或任何款項類似押金的話,都應該把這筆款項按台灣郵政股份有限公司1年期定期存款利率,計算租賃收入。(95年度利率以年息2.015%計算。)
  3. 出租約定的租金,顯然比當地一般租金還低,國稅局可以參考當地一般租金情況調整,計算租賃收入。「當地一般租金」,係由國稅局查明後報經財政部核定的租金,計算方式是以土地申報地價的5%計算作為當地一般租金標準。
李姓地主95年度出租土地之租金收入雖與該年度地價稅同為56萬元,且未收取押金,但該筆土地申報地價為3,500萬元,依上開規定計算其當地一般租金標準為175萬元(3,500萬元×5%),本件約定租金56萬元顯比當地一般租金標準175萬元為低,是稽徵機關依所得稅法第14條第1項第5類第5款規定,按當地一般租金標準調整李姓地主95年度租賃收入,核定租賃所得119萬元(175萬元-56萬元),並予補徵綜合所得稅。
依上開法條規定調整租金119萬元部分,租用之營利事業依規定亦不得列報租金支出。

申報地價與公告地價是否相同,說明如下:

一、土地所有權人得參考公告地價,增減20%以內申報地價,申報地價超過公告地價120%時,以公告地價120%為其申報地價,申報地價未滿公告地價80%時,得照價收買或以公告地價80%為其申報地價。

為簡化申報地價手續,75年6月29日修正公布之平均地權條例,已刪除「土地所有權人應自行申報地價」之硬性規定,並明定未申報地價者以公告地價80%為其申報地價,故土地所有權人如欲以公告地價80%為申報地價者,可免辦理申報地價,另重新規定地價當年,徵收土地補償地價之依據,依法仍以公告土地現值為準,與申報地價之高低並無相關。

二、申報地價為政府依法徵收地價稅之標準。

三、受理申報地價之期限:自公告地價之次日起30日內。

營業人向另一營業人承租土地,並於承租土地上以自己名義自費興建房屋,因土地租賃關係消滅,移轉該房屋所有權與出租人者,該房屋應認係承租土地之對價,承租人及出租人均應於房屋所有權移轉日按房屋之時價開立統一發票報繳營業稅。

依加值型及非加值型營業稅法施行細則第25條規定,本法稱時價,係指當地同時期銷售該項貨物或勞務之市場價格。前揭所稱房屋之時價,應參酌下列資料認定之:

(一)報章雜誌所載市場價格。
(二)各縣市同業間帳載房屋同一月份之加權平均售價。
(三)不動產鑑價公司鑑價資料。
(四)銀行貸款評定之房屋款價格。
(五)臨近地區政府機關或大建築商建造房屋之成本價格,加上同業之合理利潤估算之時價。
(六)大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算之售價。
(七)出售房屋帳載未折減餘額估算之售價。
(八)法院拍賣或國有財產局等出售公有房地之價格。
(九)依前述各項資料查得房地總價及土地時價所計算獲得之房屋售價。
(十)時價資料同時有數種者,得以其平均數為當月份時價。

另有一種情況亦相當普遍,即公司股東將自己所有房屋供公司使用,雖未收取租金或押金,仍要按照上述的規定計算租賃收入;同時如經約定由公司負擔該房屋之稅捐者,仍視同租金,惟此類約定由借用人代付之費用,既未給付與出借人,可免予扣繳稅款,但應申報免扣繳憑單,由出借人併計租賃收入,申報所得稅。又公司借用上述房屋期間,因借用人使用而代付之水費、電費、電話費及因借用人使用而發生之修繕費,如非變相對出借人為補償者,得按其支出科目列支,並免視為出借人之租金收入。

納稅義務人將房屋出租,如租金顯較當地一般租金為低者,稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入

財政部臺灣省南區國稅局表示,轄內納稅義務人A君95年度綜合所得稅結算申報,列報其房屋出租之租賃收入7萬元,該局以其申報租金顯較當地一般租金標準為低,乃依照所得稅法第14條第1項第5類第5款之規定,參照當地一般租金標準,調整計算租賃收入為17萬元,減除43%必要費用及申報數後,調增租賃所得 5萬餘元,補徵A君綜合所得稅。

A君不服,主張其為求租出房屋,只能削價出租,稽徵機關調增收入並無依據,違反實質課稅原則,且其實際上出租之面積並未包括公共設施及附屬建物,故稽徵機關縱調增租金,亦應以其實際可用面積為計算,方屬正確。案經復查、訴願均遭駁回,A君仍不服,提起行政訴訟,經高雄高等行政法院判決A君敗訴。

高雄高等行政法院判決略以,現行法制就個人綜合所得稅之所得認定,原則上固然是採取「收付實現制」原則,但並非毫無例外之規定。所得稅法第14條第1項第5類第5款規定即屬「收付實現制」之例外,該規定之立法本旨,係基於核實課稅原則,為防免租賃雙方勾結,藉故壓低申報租賃所得,用以逃避所得稅而設,因此只要當事人約定之租金,顯低於一般租金標準,稽徵機關即得參照一般租金標準調整計算其租賃收入,而無須再行調查租金收入數額是否確如調整數額。又大樓主體建物與其附屬建物(如陽台)及公共設施(如電梯間、機房及水塔)之使用,具有不可分性,故A君主張出租部份未包括附屬建物及公共設施,自不足採,乃判決A君敗訴。

納稅人將財產出租除收取租金外,如另收有押金或任何款項類似押金者,應按當地銀行業通行之1年期存款利率,計算租賃收入

所得稅法第14條第1項第5類第3款:「財產出租,收有押金或任何款項類似押金者,或以財產出典而取得典價者,均應就各該款項按當地銀行業通行之一年期存款利率,計算租賃收入。」

財產出租,不論收取租金或押金,係屬出租人出租租賃物而取得之對價,故均應依規定計算租賃所得課稅;至於租金或押金之運用,係屬出租人收取租金或押金後之理財或經濟行為,與收取租金或押金係分屬不同之行為,故租金、押金運用所產生之所得,仍應依法課稅,與租金或押金設算所得之課稅,尚難謂有重複課稅情事。

舉例說明,甲君於96年度出租房屋除收取租金615,600元外,另收有押金300,000元,並於綜合所得稅結算申報時已列報租賃所得615,600元,另押金部分,甲君雖主張該筆押金業以定期存款方式存入合作社,定存之利息收入已誠實申報,又課1次租賃所得稅,有重複課稅,國稅局依修正後所得稅法規定,就甲君收取押金300,000元部分調增租賃所得3,719元[300,000×2.175%×(1-43%)],歸課綜合所得稅。

文章來源: 
財政部
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