遇有解約或建物出售時,應就剩餘租賃期間應歸屬之建造成本歸課土地出租人租賃契約解約年度或建物出售年度之租賃所得

地主出租土地由承租人自費建屋使用,約定房屋所有權歸出租人所有而由承租人無償使用,由於房屋建造成本形同承租土地之對價,故土地出租人應將承租人所支付之房屋建造成本列報為租金收入課稅。

南區國稅局日前查獲某張姓納稅人95年間將其所有上千坪土地出租給某知名大賣場,約定由大賣場出資近億元建屋使用,租期20年,雖張姓地主主張未收取租金,惟卻以其名義為起造人並取得建物所有權,案經該局依20年租期平均計算各年度租金收入4百餘萬元,補徵95年度綜合所得稅及處罰鍰合計2百餘萬元。

該局指出,類此案件依綜合所得稅所得實現以現金收付制之基礎,近億元之房屋建造成本要集中在該房屋建造完成年度歸課地主之租金收入,因與長達20年之租賃期間無法配合,財政部已於96年解釋令規定,土地承租人於承租之土地上自費建屋,將建物所有權登記為出租人所有,並約定租賃期間由承租人使用該房屋,土地出租人應依建物之營建總成本,按租賃期間平均計算各年度租賃收入加計當年度收取之現金為其租賃收入總額,於減除必要損耗及費用後,核算各年度租賃所得。

國稅局進一步說明,如遇有解約或建物出售時,應就剩餘租賃期間應歸屬之建造成本歸課土地出租人租賃契約解約年度或建物出售年度之租賃所得。另外,依據上開規定計算之租金,若顯較當地一般租金為低者,國稅局仍得依所得稅法第14條第1項第5類規定,參照當地一般租金調整計算租賃收入。

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