年青人以貸款購置自用住宅,善用購屋借款利息扣除額,節稅機會別錯過!

有相當多的年青人是以貸款購置自用住宅的方式找殼,每年負擔了不少的利息支出,申報綜合所得稅時,正可選用列舉扣除額,享受有殼成就感與租稅優惠。

購屋借款利息的可扣除額度,是以支付自用住宅借款利息減去申報之儲蓄投資特別扣除額後,每一申報戶得於30萬元限額內申報扣除。但須符合下列規定:

  1. 每一申報戶只能申報一棟房屋,並不是按人頭計算,且房屋必須是屬於納稅人本人或配偶、受扶養親屬所有(所有權人為同一申報戶)。
  2. 納稅人本人、或配偶或受扶養親屬在課稅年度內於該地已辦妥戶籍登記。
  3. 房屋必須為自住用途,且無出租、供營業或執行業務使用。
  4. 購屋借款限於向金融機構借貸者,向一般公司或個人之借款不得扣除。
  5. 取具向金融機構辦理房屋購置貸款所支付當年度利息單據。

所稱金融機構除商業銀行外,依銀行法第139條所稱之「依其他法律設立之其他金融機構」,目前包括信用合作社、農漁會信用部、保險公司之授信部門、票券金融公司、證券金融公司以及郵政公司之郵政儲金匯兌部門等,是納稅義務人向上述機構借款購買自用住宅所付之利息,應淮依法列舉扣除。

房屋貸款以「借新還舊」方式辦理,其綜合所得稅有關自用住宅購屋借款利息之列報規定

另外,舉新債還舊債所支付之自用住宅購屋借款利息,只要是新債和舊債的借款房屋是同一棟房屋,且借款時間銜接,則在舊債未償還的額度內所支付者,還是可以申報扣除的。

納稅義務人為節省利息支出,將原來的房貸轉至利率較低或服務較優的銀行,因貸款銀行變動,則僅得就原始購屋貸款未償還額度內支付之利息列報,轉貸日與房屋取得日不同,為證明轉貸款項用於償還購屋原始借款,於次年申報綜合所得稅時需提供轉貸之相關證明文件,如原始借款餘額證明、貸款銀行清償資金流程證明、借款繳息證明或建築物登記謄本(須含轉貸前後資料)等影本供核。

舉例說明,A君於88年購買自用住宅時向銀行貸款300萬元,至97年底貸款餘額尚欠100萬元,為減少利息支出,A君以「借新還舊」方式改向另一家銀行貸款,貸款金額為200萬元(即增貸100萬元),若98年度貸款利息為10萬元,則列報98年度自用住宅購屋借款利息,僅能以97年底貸款餘額100萬元占新貸款金額比例計算,申報自用住宅購屋借款利息支出5萬元(10萬元×100萬元/200萬元),而非以新貸款金額200萬元之利息支出10萬元來列報。

如果房屋有部分營業,部分自住,則購屋借款利息可按自住之比例扣除。納稅義務人可以房屋稅單上的課稅現值,區分出營業與住家比例,再用此比例算出有多少利息可歸為購置自用住宅的利息支出。

如果是以修繕貸款或消費性貸款名義借款,但確實是用以購買自用住宅者,只要能檢附所有權狀影本或建物登記謄本、借款契約等有關文件,利息支出也可以申報,稽徵機關會依借款目的或借款與買房子時間相近程度決定是否認定。

必須注意的是,以原有住宅向金融機構借款,或購買投資用的非自用住宅,其借款是不能扣除的。

每一申報戶每年扣除額不得超過30萬元,但有申報儲蓄投資特別扣除額者,應以當年實際支付該項支出減除儲蓄投資特別扣除額後之餘額,申報扣除。

有關承租土地興建房屋供自住及設定地上權之國宅承購人所支付之地租,與前揭規定不符,所以不能認列扣除額。

離婚當年度可選擇與配偶合併或分開申報,如選擇與配偶合併申報,仍可列舉扣除自用住宅購屋借款利息,下年度起因不可再與離婚配偶合併申報,若仍支付利息,也不能再列舉扣除。

文章來源: 
財政部
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