什麼是重購自用住宅扣抵稅額?

係指出售自用住宅房屋(指所有權人或配偶、受扶養直系親屬於該地辦竣戶籍登記,須檢附出售及重購年度之戶籍資料,且於出售前一年內無出租或供營業用之房屋)有繳納財產交易所得之綜合所得稅額者,自完成移轉登記日起2年內,如重購自用住宅之房屋,其價額超過原出售價額,得於重購自用住宅房屋完成移轉登記之年度,由納稅義務人檢附向地政機關辦理移轉登記之契約書(即貼印花之公契或經法院公證之契約)申報抵減應納稅額,但原財產交易所得如已自財產交易損失中扣抵者不在此限。其先購後售者,亦有其適用。

重購自用住宅須同時符合下列條件,始有本項扣抵之適用:

  1. 出售或重購之房屋係以納稅義務人「本人」或其「配偶」名義登記者。
  2. 納稅義務人出售或重購之房屋均須為自用住宅。(房屋所有權人或其配偶、受扶養親屬於該地辦竣戶籍登記,且於出售前一年內無出租及供營業使用)。
  3. 納稅義務人已將出售自用住宅之財產交易所得於出售年度之綜合所得稅申報繳納。
  4. 於出售自用住宅房屋完成移轉登記日起2年內重購者。先購後售者亦適用之。申請扣抵或退還之年度,如為先售後購者,為重購房屋之所有權移轉登記年度,如為先購後售者,為出售房屋之所有權移轉登記年度。
  5. 重購自用住宅之房屋其價額超過原出售價額者。

申報重購自用住宅扣抵稅額,應檢附之證件如下:

  1. 出售及重購年度之戶口名簿影本,以證明出售及重購房屋確係自用住宅。
  2. 重購及出售自用住宅房屋的買賣契約(以2次登記日計算,相距期間應為2年內),或是檢附向地政機關辦理移轉登記買入賣出之契約文件影本,及所有權狀影本,以證明重購價格高於出售價格,而且產權登記時間相距在2年以內。
    如以委建方式取得自用住宅之房屋如無法取得地政機關移轉登記之契約文件影本,則須附上委建契約、建築執照及使用執照影本,並以建物總登記所屬年度,視為重購自用住宅房屋完成移轉登記年度,作為證明。
  3. 另須要注意的是,納稅義務人以本人或配偶名義出售自用住宅之房屋,而另以配偶或本人名義重購者,仍得適用。

至於其計算公式如下:(申請扣抵或退還之綜合所得稅限額,以「含出售自用住宅房屋財產交易所得計算之應納稅額」與「不含前開出售自用住宅房屋財產交易所得之應納稅額」之差額為限。)

A、出售年度的應納稅額 (包括出售自用住宅房屋之財產交易所得)

B、出售年度的應納稅額 (不包括出售自用住宅房屋之財產交易所得)

C、重購自用住宅之房屋可扣抵或退還稅額 = (A) - (B)

某納稅義務人95年2月5日出售自用住宅房屋一棟,該房屋買進成本為40萬元,賣出價額為50萬元(不包括土地價款),應申報之財產交易所得為10萬元,該納稅義務人又於95年12月25日購買自用住宅房屋一棟,價額為55萬,其95年度綜合所得總額(包括出售自用住宅之財產交易所得10萬元)為50萬元,免稅額單身7萬7,000元,扣除額(包括標準扣除額及薪資所得特別扣除額等項)為12萬4,000元,其申報95年度綜合所得稅之出售自用住宅扣抵稅額為6,000元。計算方式如下:

  1. 出售年度:包括出售自用住宅房屋之財產交易所得的應納稅額
    (500,000 - 77,000-124,000) × 6% = 17,940
  2. 出售年度:不包括出售自用住宅房屋之財產交易所得的應納稅額
    [(500,000 - 100,000) - 77,000 - 124,000] × 6% = 11,940
  3. 重購自用住宅房屋得扣抵或退還稅額 = (A)-(B)
    17,940 - 11,940 = 6,000
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