購屋借款利息

若有兩間房屋,一間自住,一間出租,購屋借款利息能抵稅嗎?

納稅義務人購買自用住宅,向金融機構借款所支付之利息,其每一申報戶每年扣除數額以30萬元為限。但申報有儲蓄投資特別扣除額者,其申報之儲蓄投資特別扣除金額,應在上項購屋借款利息中減除;納稅義務人依上述規定扣除購屋借款利息者,以一屋為限。

個人向金融機構借款購置房屋出租,所支付之利息,應屬使出租之財產能供出租取得收益所支付之合理必要費用。納稅義務人如非選用必要損耗及費用之標準(費用率43%)減除,且能提供確實證明文件者,於核計房屋之租賃所得時,核實減除。

在臺無戶籍人民 (外僑) 、外籍新娘及外籍人士來台工作列報購屋借款利息之扣除規定

有越來越多民眾娶外籍新娘及外籍人士來台工作,由於長期居留台灣,在台購置房屋供自住,其向銀行借款購屋所支付的利息支出,依照所得稅法規定,只要符合下列各要件,購買自用住宅,向金融機構借款所支付的利息,得申報列舉扣除額:

屬我國境內居住者之外僑,在臺因購置自用住宅向金融機構借款之利息支出,亦有綜合所得稅結算申報購屋借款利息列舉扣除額之適用。

納稅義務人向金融機構辦理自用住宅購屋借款的利息支出,在申報綜合所得稅時可以列舉扣除,每一申報戶以一屋為限,每年扣除數額,是以當年度實際發生的該項利息支出減除儲蓄投資特別扣除金額後,以其餘額申報扣除,但是每年扣除數額不得超過30萬元。

申報列舉扣除應符合下列各要件:

  1. 房屋為納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬所有(即所有權人與納稅義務人為同一申報單位),且房屋標的應限定在中華民國境內。
  2. 納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬於申報年度在該地址辦竣戶籍登記,且無出租或供營業使用。
  3. 應檢附向金融機構購屋貸款所支付當年度利息之收據或證明正本。

購屋借款利息與租金支出 擇一申報

若租屋自住支付房租,爾後又另購買自用住宅而支付金融機構借款利息,二者是否均可列舉扣除?

納稅義務人申報綜合所得稅列舉自用住宅購屋借款利息扣除額者,則不得再列報房屋租金支出;因此納稅義務人可自行選擇較有利的申報方式,即由兩者金額較大者,擇一列舉扣除。

列報自用住宅購屋借款利息時,應提示當年度利息單據正本,並以當年度實際支付之利息支出減除儲蓄投資特別扣除額後之餘額申報扣除,每一申報戶以一屋為限,列舉扣除金額以30萬元為限。另外須具備以下條件:
  1. 房屋需登記為本人、配偶或受扶養親屬所有。
  2. 本人、配偶或受扶養親屬當年度應在所購房屋地址辦妥戶籍登記,且無出租、供營業或執行業務者使用,例如97年5月申報96年度所得稅,應於96年12月31日前就設戶籍於該址。
而房屋租金支出扣除額,每一申報戶每年上限是12萬元,申報時必須檢附以下證明:
  1. 租賃契約書。
  2. 付款證明影本(如:出租人簽收的收據、自動櫃員機轉帳交易明細表或匯款證明)。
  3. 租地址辦妥戶籍登記的證明,或切結於課稅年度確實居住該地,且係供自住非供營業或執行業務使用。

二門牌號碼之房屋打通供自用住宅其購屋貸款利息僅能擇一扣除

有納稅義務人之購屋借款利息單據上所標示的房屋坐落地為相鄰之2個門牌號碼,並以該2間房屋向金融機構借款,其所支付之利息均全額作為購屋借款利息列舉扣除,惟經查係其所有之2個門牌號碼之房屋打通供自用住宅使用,依財政部函釋僅能擇一扣除,乃予以剔除補稅。

依財政部90年11月12日台財稅第900456312號函釋規定,納稅義務人將其所有之2個門牌號碼之房屋打通供自用住宅使用,並以該2間房屋向金融機構借款,其所支付之利息如均符合所得稅法施行細則第24條之3規定購屋借款利息扣除之要件,僅能選擇其中1屋之借款利息,依同法第17條第1項第2款第2目之5規定,申報列舉扣除。

且每一申報戶每年扣除金額以30萬元為限,另申報有儲蓄投資特別扣除金額者,其申報之儲蓄投資特別扣除金額,應在上項購屋借款利息中減除。

列舉扣除自用住宅購屋借款利息常發生之錯誤情形

許多納稅義務人對綜合所得稅列舉扣除項目之自用住宅購屋借款利息的扣除規定不甚瞭解,以致遭稽徵機關剔除補稅而對多所抱怨,造成徵納雙方之困擾。

納稅人列報常發生之錯誤情形歸納如下:

  1. 有數戶房屋之借款利息加總列報扣除。
  2. 購買自用住宅辦妥借款後,戶籍遷出並出租。
  3. 購買自用住宅辦妥借款後,因個人理財而增貸資金用以購買股票、債券等之借款利息。
  4. 購買自用住宅設定最高抵押金額,例如在1000萬元最高限額內,隨時可貸可還;而最初購買自用住宅借款僅250萬元,其餘借款係其他用途,卻列報全部借款利息。
  5. 列報純屬修繕貸款、消費性貸款之利息。
  6. 因貸款銀行變動,轉貸他銀行,每次轉貸時借款金額均增加,而列報全額利息。
  7. 購屋借款利息金額超過30萬元,全部列報扣除。
  8. 購屋借款利息未減除儲蓄投資特別扣除額。

政府為減輕購置自用住宅者之稅負,在所得稅法規定自用住宅購屋借款利息得於綜合所得稅列舉扣除,即納稅義務人購買「自用住宅」,向金融機構借款所支付之利息,其每一申報戶每年扣除數額以30萬元為限。

但申報有儲蓄投資特別扣除額者,應在上項購屋借款利息中減除;納稅義務人依上述規定扣除購屋借款利息者,以一屋為限。

年青人以貸款購置自用住宅,善用購屋借款利息扣除額,節稅機會別錯過!

有相當多的年青人是以貸款購置自用住宅的方式找殼,每年負擔了不少的利息支出,申報綜合所得稅時,正可選用列舉扣除額,享受有殼成就感與租稅優惠。

購屋借款利息的可扣除額度,是以支付自用住宅借款利息減去申報之儲蓄投資特別扣除額後,每一申報戶得於30萬元限額內申報扣除。但須符合下列規定:

  1. 每一申報戶只能申報一棟房屋,並不是按人頭計算,且房屋必須是屬於納稅人本人或配偶、受扶養親屬所有(所有權人為同一申報戶)。
  2. 納稅人本人、或配偶或受扶養親屬在課稅年度內於該地已辦妥戶籍登記。
  3. 房屋必須為自住用途,且無出租、供營業或執行業務使用。
  4. 購屋借款限於向金融機構借貸者,向一般公司或個人之借款不得扣除。
  5. 取具向金融機構辦理房屋購置貸款所支付當年度利息單據。
文章來源: 
財政部
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