租賃所得

自98年度起,個人將自有建物或承租他人建物再出租予第三人,如符合要件者,要課徵營業稅

南區國稅局局長邱政茂表示,個人將自有建物或承租他人建物再出租予第三人,如有下列情形之一者,自98年1月1日起,應辦理營業登記,課徵營業稅:

一、 設有固定營業場所(含設置有形之營業場所或設置網站)。
二、 具備「營業牌號」(不論是否已依法辦理登記)。
三、 僱用人員協助處理房屋出租事宜。

邱局長說明,按所得稅法第14條規定,凡以財產出租之租金所得,應併入綜合所得課稅,但近年來,許多民眾將自有建物或購地建屋出租,甚至承租他人建物再予出租,尤其是在大專院校旁,少則十幾間,多則上百間,出租房屋所得之租金收入十分可觀,與一般家庭將餘屋出租的性質有相當大的差別,此種出租大量房屋之行為有無加值型及非加值型營業稅法所稱之銷售行為應課徵營業稅,產生許多爭議。該局曾多次查核類此案件,惟囿於先前法令並無相關規定來據以認定房東究應課徵綜合所得稅或應辦理營業登記課徵營業稅,致徵納雙方爭議不斷。對此,財政部已於97年11月5日發布相關令釋,明確規範相關作業準則,並自98年度開始執行。

邱局長最後提醒納稅義務人,從98年1月1日起,個人將自有建物或承租他人建物再出租予第三人者,如符合設有固定營業場所、具備「營業牌號」或僱用人員協助處理房屋出租事宜等三種情形之一者,不可以再申報個人租賃所得,一定要記得辦理營業登記,並按期申報營業稅,以免遭受處罰。

扣繳義務人於給付所得時,未依規定扣繳稅款,即使所得人已申報繳稅,扣繳義務人仍會受罰

王先生來電詢問:他承租房屋營業(每月租金5萬元),已依法開立扣繳憑單給出租人,僅於給付所得時未扣繳10﹪稅款,但出租人已將此項所得申報繳稅,國家稅收並沒損失,為何仍對其裁處罰鍰?

南區國稅局表示,承租人(即扣繳義務人)每次給付租金與出租人時,如扣繳稅額超過新臺幣2,000元,即應辦理扣繳,並應於每月10日前將上1月所扣稅款向國庫繳清,否則,稽徵機關將限期責令扣繳義務人補繳應扣未扣或短扣之稅款及補報扣繳憑單,並按應扣未扣或短扣之稅額處1倍之罰鍰;其未於限期內補繳應扣未扣或短扣之稅款,或不按實補報扣繳憑單者,應按應扣未扣或短扣之稅額處3倍之罰鍰。不過如果扣繳義務人給付所得時,未依法扣繳稅款,經稽徵機關查明所得人確已將此項應扣繳稅款之所得,合併其取得年度之綜合所得申報繳稅者,得免再責令扣繳義務人補繳,惟仍應依法送罰,按應扣未扣或短扣之稅額處1倍之罰鍰。

因此,本件王先生每月給付租金與出租人時,依規定應扣繳稅款5,000元,並應於次月10日前將此扣繳稅款向國庫繳清。王先生違反該項規定,縱使出租人已將租賃所得合併其取得年度之綜合所得申報繳稅,王先生仍不能免除罰責。

南區國稅局呼籲,扣繳義務人於給付所得時,應確實依規定扣繳稅款並辦理申報,避免因一時之疏忽受罰而懊惱不已。

承租房屋為數人共有,如何填報各類所得扣免繳憑單?

財政部臺灣省南區國稅局臺南市分局表示,邇來有扣繳義務人來電詢問,承租房屋為數人共有,如何填報各類所得扣免繳憑單?

該分局說明,扣繳義務人承租共有物,應按各共有人應有部分之租金分別開立扣免繳憑單,俾供各共有人按其應有租金申報繳納綜合所得稅。舉例來說,甲、乙、丙三人共有房屋一棟,甲君持分二分之一,乙、丙君各持分四分之一,96年1月1日由甲出面出租給A公司,每月租金20萬元,並按10%扣繳稅款2萬元,A公司開立96年度租賃所得扣免繳憑單時,應按甲、乙、丙三人之持分分別填發扣繳憑單,甲君租金收入給付總額120萬元,扣繳稅額12萬元,乙、丙二人租金收入給付總額各為60萬元,扣繳稅額6萬元。惟A公司將租金收入全部以甲君為所得人。甲君亦據以申報96年度綜合所得稅租金收入240萬元,扣繳稅額24萬元,乙、丙兩君則未申報應有部分之租金收入。案經稽徵機關依據乙、丙兩君之持分比例予以核定租賃所得,為此,扣繳單位須重新更正扣免繳憑單,稽徵機關須重新更正核定甲君之租賃所得。

該分局呼籲,承租共有物之扣繳義務人,於申報租賃所得扣免繳憑單時,應按各共有人之應有部分分別開立租賃所得扣免繳憑單,以免後續查對更正之困擾。

承租人倒閉或他遷不明,出租人(房東)無法取得租賃所得扣繳憑單時,可代為補報扣繳憑單

財政部臺灣省北區國稅局表示,承租人倒閉或他遷不明,出租人(房東)無法取得租賃所得扣繳憑單時,可代為補報扣繳憑單。

該局說明,公司行號或機關團體承租房屋給付的租金,已依法扣繳所得稅款後,在年度中倒閉或他遷不明,以致房東無法取得租賃所得扣繳憑單時,可由出租人(房東)代替承租人補行填報各類所得資料申報書和扣繳憑單,並由其在各類所得資料申報書的申報單位簽章處和扣繳憑單備註欄,簽名蓋章並註明原因,聲明願負法律責任後,憑此項補報扣繳憑單的證明聯,辦理當年度綜合所得稅結算申報,已經扣繳的稅款可以抵繳結算申報應納稅款或退稅,此種補報的扣繳憑單不會以逾期申報案件處理。

該局呼籲,出租人(房東)如發生承租人倒閉或他遷不明情事者,可依上揭規定代替承租人填寫各類所得資料申報書和扣繳憑單,向國稅局辦理申報,以維自身權益。

納稅義務人將財產出租,縱已依約定租金如數申報,倘該約定租金低於當地一般租金標準時,稽徵機關將依法調整該項租賃收入

財政部臺灣省南區國稅局表示,轄內納稅義務人林君93年度綜合所得稅結算申報,列報其所有臺南市中西區房屋供○○旅店營業使用之租賃收入300,000元,租賃所得171,000元,該局以其申報租金顯較當地一般租金為低,乃依所得稅法第14條第1項第5類規定,參照當地一般租金標準核算租賃收入1,300,500元,減除43%必要損耗及費用暨申報數,調增租賃所得570,285元。

林君不服,主張系爭房屋原係空屋,一切設備費用均由承租人支付,為鼓勵承租人使用並帶動地段繁榮,每月乃以25,000元出租,並據實申報租賃所得,不服調增租賃所得為由,資為爭議。案經復查、訴願均遭駁回,林君仍不服,提起行政訴訟,經高雄高等行政法院判決林君敗訴。

高雄高等行政法院判決指出,所得稅法第14條第1項第5類第5款規定,係對納稅義務人出租財產,其約定之租金,顯較當地一般租金為低時,授權稽徵機關得參照當地一般租金調整計算其租賃收入。該條文立法本旨,乃基於核實課稅原則,為防免租賃雙方勾結,藉故壓低申報租賃所得,用以逃避所得稅而設,因此只要符合上開條文之構成要件事實,稽徵機關即得以設算方式來認定租賃收入,當事人約定之租金,縱使顯低於一般租金標準屬實,稽徵機關仍得將出租人之租金收入調整至一般租金標準,無須證明租金收入數額是否確如調整數額,乃判決林君敗訴。

個人出租土地及房屋之所得如何課徵綜合所得稅

財政部臺灣省北區國稅局表示,日前接獲民眾詢問電話,個人出租土地及房屋應否申報綜合所得稅?

該局說明,出租土地和房屋的所得屬於租賃所得,要課徵綜合所得稅,分下面3點來說明:

1. 土地租賃所得的計算,是以全年租金收入,減除該出租土地當年度繳納的地價稅後之餘額為所得額,申報綜合所得稅。

2. 房屋租賃所得的計算,是以全年租金收入,減除必要損耗及費用後的餘額為所得額;而必要損耗和費用是指出租房屋的折舊、修理費、地價稅、房屋稅、以出租房屋為保險標的物所投保的保險費和向金融機構貸款購屋出租而支付的利息等。納稅義務人如果不能舉證上述損耗及費用數額申報扣除,則可選用財政部核定的必要損耗及費用標準(租金收入之43%)計算。

3. 出租土地、房屋,如果有收取押金或任何類似押金款項,都應該把這筆款項按臺灣郵政股份有限公司一年期定期儲金利率,計算租賃收入。96年度以年息2.175%計算。

遇有解約或建物出售時,應就剩餘租賃期間應歸屬之建造成本歸課土地出租人租賃契約解約年度或建物出售年度之租賃所得

地主出租土地由承租人自費建屋使用,約定房屋所有權歸出租人所有而由承租人無償使用,由於房屋建造成本形同承租土地之對價,故土地出租人應將承租人所支付之房屋建造成本列報為租金收入課稅。

南區國稅局日前查獲某張姓納稅人95年間將其所有上千坪土地出租給某知名大賣場,約定由大賣場出資近億元建屋使用,租期20年,雖張姓地主主張未收取租金,惟卻以其名義為起造人並取得建物所有權,案經該局依20年租期平均計算各年度租金收入4百餘萬元,補徵95年度綜合所得稅及處罰鍰合計2百餘萬元。

該局指出,類此案件依綜合所得稅所得實現以現金收付制之基礎,近億元之房屋建造成本要集中在該房屋建造完成年度歸課地主之租金收入,因與長達20年之租賃期間無法配合,財政部已於96年解釋令規定,土地承租人於承租之土地上自費建屋,將建物所有權登記為出租人所有,並約定租賃期間由承租人使用該房屋,土地出租人應依建物之營建總成本,按租賃期間平均計算各年度租賃收入加計當年度收取之現金為其租賃收入總額,於減除必要損耗及費用後,核算各年度租賃所得。

國稅局進一步說明,如遇有解約或建物出售時,應就剩餘租賃期間應歸屬之建造成本歸課土地出租人租賃契約解約年度或建物出售年度之租賃所得。另外,依據上開規定計算之租金,若顯較當地一般租金為低者,國稅局仍得依所得稅法第14條第1項第5類規定,參照當地一般租金調整計算租賃收入。

公司股東將自有房屋提供給公司營業使用應課徵綜合所得稅

公司股東將自有房屋提供給公司營業使用,並沒有向公司收取租金,為何國稅局仍要設算房屋租賃所得,補徵綜合所得稅?

南區國稅局臺南縣分局答覆:依所得稅法第14條第1項第5類第4款規定,房屋借與他人供營業或執行業務使用,雖然是無償借用,仍應按當地一般租金情況,設算租賃收入。而所謂「他人」,是指本人、配偶及直系親屬以外的個人或法人,因此公司股東將自有房屋無償提供公司營業使用,因公司為法人,依法仍應參照當地一般租金情況設算租賃所得課徵綜合所得稅。

公司向個人承租土地,於該土地上以公司名義自費建屋並以公司為所有權人,約定租賃期滿地上物歸地主所有,其租賃收入之認定原則

財政部高雄市國稅局表示:公司向個人承租土地,於該土地上以公司名義自費建屋並以公司為所有權人,約定租賃期滿地上物歸地主所有,土地承租人應於房屋交付地主管理使用年度或契約屆滿年度,按公司帳載房屋未折減餘額作為土地出租人之租賃收入,並依所得稅法第88條規定扣繳所得稅款。

高雄市國稅局說,該局日前查獲轄區某家營利事業向個人承租土地,於該土地上以公司名義建屋,雙方約定租賃期滿,該地上物歸地主所有,惟該公司於屆期交付地上物時,漏未按該房屋未折減餘額扣繳所得稅款,申報扣繳憑單,除經該局責令補繳短扣繳稅款及申報扣繳憑單外,並按短扣繳稅款裁處1倍罰鍰。

高雄市國稅局再度提醒營利事業,如租地建屋,並有上述情形者,切記交付房屋予地主或契約屆滿時,應以房屋未折減餘額按規定扣繳率扣繳稅款並申報扣繳憑單,以免被補稅送罰。

租金雖由第三人受領,房屋之實際所有權人仍應依法申報綜合所得稅

財政部臺北市國稅局表示,所得稅法第88條、第89條規定,納稅義務人有薪資、利息、租金等所得者,應由扣繳義務人於給付時,依規定之扣繳率或扣繳辦法,扣取稅款,依所得稅法規定繳納並辦理扣免繳憑單申報。

該局指出,扣繳單位因營業需要承租房屋,訂定租賃合約或至法院辦理公證租賃合約時,因出面與承租人簽訂租約之出租人或為房屋所有權人本人,或為其配偶,或其親屬,而承租人在未查證該承租房屋之實際所有權人狀況下,均以租賃合約上之出租人為租賃所得人,辦理扣繳及填寫租賃所得扣免繳憑單。惟財政部69年8月1日台財稅第36349號函規定,個人將其財產出租之租金債權移轉與第三人,並通知承租人將租金給付該第三人,承租人給付該第三人時,出租人仍為該項租賃所得之所得人,應由扣繳義務人(給付租金之承租人)依法扣繳所得稅,並應由出租人依法申報綜合所得稅。是依稅法規定,出租財產之租金應屬財產出租人之租賃所得,該租金雖約定讓與第三人受領,仍不能否定財產出租人為租金之所得人。

該局呼籲,財產出租人即為租金所得之納稅義務人,應由扣繳義務人依所得稅法第89條第1項第2款規定以財產所有人(即出租人)為納稅義務人扣繳所得稅,請扣繳單位注意相關規定,以免申報扣繳憑單有誤,造成徵納雙方之不便。

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