財政部表示，今（115）年期房屋稅將於5月1日開徵，房屋倘適用優惠稅率（例如：自住房屋、出租房屋）或減免規定（例如：低價房屋），納稅義務人應於3月23日以前向房屋所在地地方稅稽徵機關申報，經核准後，今年期房屋稅就能適用。
被稱為「囤房稅 2.0」的《房屋稅條例》大修法，這次修法在 113 年 1 月 3 日由總統正式公布 ，並預計在 113 年 7 月 1 日正式上路 ，也就是說，我們在 114 年 5 月收到稅單時，就會深刻感受到這股「變革之力」了 ！小編深知大家對於稅金的增減總是特別敏感。這次修法不僅僅是調高稅率那麼簡單，還涉及了「全國總歸戶」、自住房屋認定標準的改變，甚至連公司名下的房產、繼承取得的祖厝，稅率通通有獎！為了幫大家看緊荷包，小編今天特別整理了這份深度解析指南，帶您一次看懂五大改革重點，並搭配實戰案例，讓您稅務規劃不踩雷。
為什麼這次修法叫「囤房稅 2.0」？在過去，房屋稅是採取「縣市歸戶」，也就是如果您在台北市有 3 戶、台中市有 3 戶，只要在單一縣市不超過 3 戶，可能都還能適用較低的稅率。但這次修法最大的核心就是「全國總歸戶」 。這意味著不論您的房子散落在台灣哪個角落，稽徵機關都會把您的身分證字號或營利事業統一編號拿出來「勾稽」，計算您在全國到底持有多少戶房屋。這對於持有多房的「營業人」或資產雄厚的「營利事業」來說，絕對是稅務規劃上的一大挑戰。
第一章：全國總歸戶與差別稅率（囤房稅 2.0）
1.1 核心觀念：從縣市到全國
根據修正後的《房屋稅條例》第五條，直轄市及縣（市）政府「應」針對非自住的住家用房屋訂定差別稅率 。過去是「得」（可以訂也可以不訂），現在是「應」（一定要訂） 。
1.2 稅率範圍大幅調升
- 其他住家用房屋（即囤房稅對象）： 稅率從原本的 1.5% ~ 3.6% 調升至 2% ~ 4.8% 。
- 全國歸戶機制： 納稅義務人持有坐落於全國各地的應稅房屋，應按其「全國總持有戶數」，依房屋所在地政府訂定之相應稅率課徵 。
1.3 案例說明：
多屋族阿明的稅金試算
案例背景：
阿明是一位成功的創業者，他在台北市擁有一戶自住屋，另外在桃園市有 2 戶出租、高雄市有 2 戶空置。
- 舊制下：阿明在桃園只有 2 戶，在高雄也只有 2 戶，皆未達該縣市的囤房門檻，可能適用較低的非自住稅率（如 1.5% 或 2.4%）。
- 新制下：稽徵機關將阿明名下非自住的房屋進行「全國總歸戶」，阿明共有 4 戶（桃園 2 + 高雄 2）非自住房屋。這 4 戶將全部適用「全國持有 4 戶以上」對應的較高稅率（最高可達 4.8%） 。
小編提醒您：阿明的稅金負擔可能會因此跳增一倍以上！這就是全國總歸戶的威力。
第二章：自住房屋認定更嚴格—「戶籍登記」成標配
這點是小編認為影響最廣、卻也最容易被忽略的細節！
2.1 增設「辦竣戶籍登記」門檻
過去自住房屋的認定只要符合「無出租、供本人配偶或直系親屬實際居住」等條件即可。但修正後第五條第四項明確規定：本人、配偶或直系親屬「應於該屋辦竣戶籍登記」 。
2.2 全國單一自住的超優惠稅率
為了照顧只有一間房子的好國民，這次修法也給了甜頭：
- 全國單一自住（一定金額以下）：稅率從 1.2% 降至 1% 。
- 認定標準：必須是本人、配偶及未成年子女在全國僅持有一戶，且符合辦竣戶籍、無出租、無營業等要件 。
2.3 案例說明：沒遷戶籍的代價
案例背景：
漂亮姊姊小芳在台北買了一間小套房自住，但為了小孩學區問題，她的戶籍一直掛在老家。
- 舊制下：小芳只要能證明該屋是自己住（例如水電費單、切結書），且無出租營業，即可申請 1.2% 自住稅率。
- 新制下：小芳必須將自己、配偶或直系親屬的戶籍遷入該套房，才能適用 1%（單一自住）或 1.2%（自住）的稅率 。如果小芳為了學區不願遷戶籍，這間房屋將被視為「非自住」，稅率將從 2% 起跳 ！
小編建議：請務必檢查名下自住屋是否已辦理戶籍登記，這 1% 跟 2% 甚至 4.8% 的差距，累積起來是非常驚人的！
第三章：特定房屋的「稅率保護傘」
雖然政府要打囤房，但對於某些「非志願性」持有或具有社會公益性質的房屋，仍給予相對較低的稅率範圍。
3.1 繼承取得的共有房屋
考量到繼承房屋往往涉及多人共有，處分不易，並非刻意囤房，因此第五條規定，繼承取得的共有房屋，其稅率範圍訂在 1.5% ~ 2.4% ，優於一般囤房稅率。
3.2 出租申報達標（公益出租與長租）
- 公益出租人：稅率維持 1.2% 。
- 一般出租（申報租賃所得達標者）：稅率範圍為 1.5% ~ 2.4% 。
這項規定是為了鼓勵房東將房屋釋出至租賃市場，並誠實報稅，降低租屋族的負擔。
3.3 建商待銷售房屋（起造人持有）
對於建商（營利事業）興建的房屋，給予 2 年 的銷售緩衝期：
- 2 年以內：稅率為 2% ~ 3.6% 。
- 超過 2 年：則回歸一般囤房稅率 2% ~ 4.8% 。
3.4 案例說明：誠實報稅的房東阿強
案例背景：
阿強名下有三間房出租，他過去都是私下收租。在新制上路後，他擔心被課 4.8% 的囤房稅。
小編分析：
若阿強選擇繼續私下收租（不申報所得），且這三間房加上自住屋超過戶數門檻，他可能面臨 3.6% ~ 4.8% 的重稅。但如果阿強選擇「誠實申報租賃所得」且租金達標，稅率則降為 1.5% ~ 2.4% 。
雖然要繳綜合所得稅，但房屋稅的減省與法律風險的降低，對長期經營的「營業人」來說更為划算。
第四章：低價房屋免稅門檻的「防堵條款」
這部分與許多小資投資族息息相關，過去這是一個常見的避稅空間。
4.1 舊制漏洞：分割房產避稅
過去規定房屋現值在 10 萬元以下免徵房屋稅。這導致有些屋主將大坪數房屋「分割」成多個小坪數門牌，或是大量持有廉價老屋來避稅。
4.2 新制限制：自然人限 3 戶
- 限自然人持有：非自然人（例如公司、法人）持有低價屋，不再享有免稅優惠。
- 全國限 3 戶：自然人持有低價屋，全國合計免稅以 3 戶 為限 。
- 超過怎麼辦？納稅義務人需在開徵前 40 日申報擇定哪 3 戶免稅，若逾期未申報，稽徵機關將「從優擇定」 。
4.3 案例說明：職業房東阿花的套房策略
案例背景：
阿花在全台大學城附近買了 10 間現值皆為 9 萬元的中古小套房出租。
- 舊制下：10 間房通通免房屋稅。
- 新制下：阿花只能選擇其中 3 間免稅 。剩下的 7 間，因為阿花總持戶數高達 10 戶（非自住），這 7 間將適用最高 4.8% 的囤房稅率 ！
小編提醒：這種「化整為零」的稅務操作空間已經被大幅壓縮，投資者需重新計算「所得額」與稅務成本的比例。
第五章：徵收作業大變革—「按年計徵」與基準日
為了配合「全國總歸戶」，房屋稅的課徵邏輯也從「按月計費」轉向更精簡的「按年核課」。
5.1 納稅義務基準日：2 月之末日
這是一個非常重要的日期！修正條文第六條之一規定，房屋稅以每年 2 月之末日（通常是 2/28 或 2/29）為納稅義務基準日 。
5.2 課稅期間與徵收期
- 課稅期間：前一年 7 月 1 日至當年 6 月 30 日 。
- 徵收期間：每年 5 月 1 日至 5 月 31 日 。
5.3 變更使用情形的申報時限
若您的房屋使用情形有變（例如從營業改自住，或自住改出租），應於每期開徵 40 日以前（即 3 月 22 日以前）向稽徵機關申報 。
- 及時申報：當期適用。
- 逾期申報：則要等到「次期」才能適用新的稅率 。
5.4 案例說明：買賣房屋的稅金誰繳？
案例背景：
老王在 115 年 3 月 15 日將房子賣給了小李並辦妥登記。
小編解析：因為 115 年的「納稅義務基準日」是 2 月 28 日 ，在該日房屋的所有人仍是「老王」。因此，115 年 5 月整份稅單的納稅義務人依然會是老王。
小編建議：在不動產買賣契約中，應明確約定房屋稅如何按持有月份拆分（通常透過貼補價金方式），避免日後爭議。
總結：小編的五大核心筆記
看完了落落長的法規分析，小編幫大家總結最精華的五個重點：
- 全國歸戶不再躲貓貓：全台灣的房子都會被併入計算，持有多房者的稅率將從 2% 提升至最高 4.8% 。
- 戶籍登記是省錢關鍵：自住屋（1.2%）或單一自住（1%）必須要有本人、配偶或直系親屬遷入戶籍 。
- 公司持有沒優惠：營利事業持有低價房屋（10萬以下）不再免稅，且適用較高稅率。
- 低價免稅限三戶：自然人持有的低價屋，全國合計只有 3 戶能免稅 。
- 申報時效愛注意：任何使用情形變更，請記住 3 月 22 日 這個黃金申報期，逾期就得再等一年 。
結尾語：專業諮詢，稅稅平安
這次《房屋稅條例》的修正，顯示出政府對於落實「居住正義」的決心，透過增加持有成本來遏止投機囤房。對於一般大眾來說，只要能妥善管理戶籍登記，甚至有機會享受到 1.2% 降到 1% 的微幅減稅；但對於「營業人」或多屋族，這無疑是一場資產配置的重新大考。
稅務法律條文看似枯燥，但每一條都關係到您的銀行存款。在 113 年 7 月新制正式施行後 ，建議您先盤點名下所有房產，確認戶籍狀況與使用情形。115 年期房屋稅適用優惠稅率或減免徵規定者，請於 3 月 23 日以前申報。
提醒：以上網站內容及法規解析僅供初步參考，因稅法與相關函釋變動頻繁，具體個案之稅務處理請尋求專人諮詢，並請務必回核「全國法規資料庫」之最新條文。
