綜合所得總額：第五類：租賃所得及權利金所得

依所得稅法第14條第1項第五類規定：

• 所稱「租賃所得」，係指凡以財產出租之租金所得，財產出典典價經運用之所得；
• 所稱「權利金所得」，係指專利權、商標權、著作權、秘密方法及各種特許權利，供他人使用而取得之權利金所得：

1. 1. 財產租賃所得及權利金所得之計算，以全年租賃收入或權利金收入，減除必要損耗及費用後之餘額為所得額。
   2. 設定定期之永佃權及地上權取得之各種所得，視為租賃所得。
   3. 財產出租，收有押金或任何款項類似押金者，或以財產出典而取得典價者，均應就各該款項按當地銀行業通行之一年期存款利率，計算租賃收入。但財產出租人能確實證明該押金之用途，並已將運用所產生之所得申報，經稽徵機關查明屬實者，得於上開租賃收入依同條項第5類規定計算之租賃所得範圍內減除前開已申報之押金運用所產生之所得，以其餘額課徵綜合所得稅¹。
   4. 將財產借與他人使用，除經查明確係無償且非供營業或執行業務者使用外，應參照當地一般租金情況，計算租賃收入，繳納所得稅。所稱之「他人」，是指本人、配偶和直系親屬以外之個人或法人²。
   5. 財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。

租賃所得及權利金所得，居住者按所得額10%扣繳，非居住者按所得額20%扣繳。

依民法第911條規定，稱「典權」者，謂支付典價在他人之不動產為使用、收益，於他人不回贖時，取得該不動產所有權之權。故「典權」，係指支付典價，佔有他人之不動產，而為使用即收益之權。

依民法第842條（已刪除）規定，稱「永佃權」者，謂支付佃租永久在他人土地上為耕作或牧畜之權。永佃權之設定，定有期限者，「視為租賃」，適用關於租賃之規定。

民法物權編施行法第13條之2
民法物權編中華民國99年1月5日修正之條文施行前發生之永佃權，其存續期限縮短為自修正施行日起二十年。
前項永佃權仍適用修正前之規定。
第一項永佃權存續期限屆滿時，永佃權人得請求變更登記為農育權。

中華民國99年1月5日修正刪除民法第三編物權第四章永佃權（第842條至第850條）有關永佃權之相關條文。

刪除理由：永佃權之設定，將造成土地所有人與使用人之永久分離，影響農地之合理利用。且目前實務上各地政事務所受理永佃權設定登記案件甚少，且部分案件係基於為保障抵押權或保障農地所有權移轉之權利而設定，已扭曲永佃權之本旨，足見目前永佃權之規定已無存在之價值。且按民法物權編施行法修正條文第十三條之二明定過渡條款，故刪除第四章永佃權規定。

依民法第832條規定，稱「普通地上權」者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。

租賃所得是指下列收入，減去必要損耗及費用後的餘額：

「必要損耗及費用」的申報方式：

綜所稅申報書附表一：必要損耗及費用項目，如：折舊、修理費（當年度有租賃收入始可減除修繕費用⁴）、地價稅、房屋稅、以出租財產為保險標的物所投保的保險費、向金融機構借款購屋而出租的利息等。另綜合所得稅納稅義務人（二房東）以承租之房屋轉租他人收取租賃收入，可以其原承租房屋所支付之現金及所付押金依所得稅法第14條第5類第3款規定計算之租金，認屬該項租賃收入之必要損耗及費用，憑以計算租賃所得⁵。

將房屋無償借與本人、配偶及直系親屬以外的個人或法人，且非供營業或執行業務者使用者，能提出無償借用契約（須經雙方當事人以外的2人證明確係無償借用，並依公證法辦竣公證⁹）供核，不須參照當地一般租金情況計算租賃收入，併入綜合所得總額課稅¹⁰。

將房屋無償借與本人、配偶及直系親屬，開設獨資之執行業務者使用者，不適用所得稅法第14條第1項第5類第4款「參照當地一般租金情況，計算租賃收入」之規定¹¹。如該事務所係與其他人合夥經營之聯合事務所，例如其他合夥人出資比例為40%，則供其他合夥人使用之40%部分，應參照當地一般租金情況計算租賃收入，併入綜合所得總額課稅¹²。

將房屋無償借與本人、配偶及直系親屬，設立公司營業使用，應參照當地一般租金情況計算租賃收入，併入綜合所得總額課稅¹³。

執行業務者將所有之房屋「租予」其聯合執業之聯合事務所使用，應就聯合事務所實際支付租金認列聯合事務所之租金支出及房屋所有人之租賃收入¹⁴。

舉例說明，轄內納稅義務人甲君106年度綜合所得稅結算申報，經查獲有將所有房屋供其與他人合夥之幼兒園使用卻未列報租賃所得之情事，原查依前揭所得稅法規定，按當地一般租金標準計算租賃收入，減除其約定盈餘分配比例計算屬自用之部分，及43%必要耗損及費用，核定租賃所得238,179元，歸課綜合所得稅。甲君申請復查，主張系爭房屋雖供合夥使用，惟其他合夥人皆為兄弟姊妹，實際上並未收取租金，請註銷租賃所得云云，經復查決定以不符合確係無償且非供營業或執行業務者使用之規定，全案駁回確定。

公司向個人承租土地，於該土地上以公司名義自費建屋並以公司為所有權人，約定租賃期滿，地上物歸地主所有，租賃期間土地承租人無償使用該土地及房屋，土地承租人於租賃期滿將房屋交付土地出租人，該房屋應認係承租土地之對價，與支付租金性質相同¹⁵。

• 有關租賃收入之認定，應按房屋交付地主管理使用年度或契約屆滿年度，公司帳載該房屋建造成本加計租賃期間屬資本支出之改良、修繕費用等減除租賃期間累計折舊後之餘額，作為土地出租人之租賃收入，依所得稅法第14條第1項第5類規定，併入地主當年度綜合所得總額，課徵綜合所得稅；
• 如公司未能提出該房屋之帳載餘額或其餘額顯較當地時價為低者，應以該房屋交付地主管理使用年度或契約屆滿年度之房屋評定現值，歸課土地出租人之租賃收入。
• 土地承租人應於房屋交付地主管理使用年度或契約屆滿年度，依所得稅法第88條規定扣繳所得稅款。

租地自費建屋登記為出租人所有，應依建物之營建總成本按租賃期間平均計算各年度租賃收入¹⁶。

• 土地承租人於承租之土地上自費建屋，將建物所有權登記為出租人（包含個人或營利事業）所有，並約定租賃期間由承租人使用該房屋，土地出租人應依建物之營建總成本，按租賃期間平均計算各年度租賃收入加計當年度收取之現金為其租賃收入總額，於減除必要損耗及費用後，核算各年度租賃所得。但在原訂租賃期間內，依建物之營建總成本平均計算各年度租賃收入，如遇有解約或建物出售時，應就剩餘租賃期間應歸屬之建造成本歸課土地出租人租賃契約解約年度或建物出售年度之租賃所得。
• 依據上開規定計算之租金，顯較當地一般租金為低者，稽徵機關得依所得稅法第14條第1項第5類規定，參照當地一般租金調整計算租賃收入；或依營利事業所得稅查核準則第22條規定辦理。

補充說明財政部96台財稅字第09604517910號令之適用疑義¹⁷

財政部96年3月16日台財稅字第09604517910號令發布後，土地承租人屬所得稅法第89條規定之扣繳義務人者，其代付建造房屋之工程款，於給付時免依所得稅法第88條規定扣繳所得稅，但應依該令一、之規定計算各年度出租人租賃收入，依所得稅法第89條第3項規定申報及填發免扣繳憑單；

1. 土地出租人如屬營利事業，並符合所得稅法施行細則第83條第2項依法就租賃收入開立統一發票之規定者，得免申報及填發免扣繳憑單。另前揭財政部96年令發布日後，土地承租人未依上開規定申報及填發免扣繳憑單者，請加強輔導限期補開，其依限補開者免予處罰。
2. 土地出租人如屬個人者，於計算租賃所得時，如未能提示必要損耗及費用確實證據者，准予按所得年度財產租賃必要損耗及費用標準有關出租建物固定資產之費用率減除必要損耗及費用。

某地主利用某機關提供之押金建築房屋，借與該機關使用，不另收取租金，於借用期滿，雙方將借用物及押金交還對方，該房屋出租人（地主）之所得，並非相當於押金數額價值之樓房，應無所得稅法施行細則第88條之適用，仍應就該押金自給付之日起每年按當地銀行業通行之1年期存款利率換算之租賃收入，課徵所得稅¹⁸。

納稅義務人將所有土地出租與甲公司，除約定收取小額租金外，並約定可於新臺幣○○元額度內隨時向公司無息週轉資金，該項週轉資金依所得稅法第14條第1項第5類第3款規定，認屬類似押金並依當地銀行業通行之1年期存款利率計算租賃收入¹⁹。

土地及其地上建築物分屬不同所有權人而共同出租，該土地租賃收入與房屋租賃收入，均得減除各該年度財產租賃必要損耗及費用²⁰。

• 依財政部頒訂財產租賃必要損耗及費用標準規定，固定資產必要損耗及費用減除43%；
• 但僅出租土地之收入，只得減除該土地當年度繳納之地價稅。

依上開規定，凡土地與房屋一起出租者，即得減除43%之必要損耗及費用，尚不限土地與房屋應為同一人所有。

納稅義務人出租房屋之坐落基地非屬其所有，而係使用人（承租人）所有，稽徵機關依所得稅法第14條第1項第5類第4款及第5款規定設算該房屋之租賃收入時，應按房屋（含土地）之當地一般租金標準減除土地之當地一般租金標準後之餘額計算²¹。

106年1月11日修正公布「住宅法」，就住宅出租予接受住宅補貼者，提供出租人綜合所得稅及地價稅租稅優惠；住宅出租供社會住宅使用，提供綜合所得稅、營業稅、地價稅及房屋稅等租稅優惠，照顧經濟或社會弱勢族群有居住需求者，並保障人民之基本居住權利。

政府為推動社會住宅政策，鼓勵房東將房屋出租予特定族群，依住宅法第15條及第23條規定，房東將房屋出租給接受主管機關租金補貼的房客，享有每屋每月最高1萬元租金收入免稅優惠（租賃所得計算範例詳上表）。

• 依住宅法第15條規定，住宅所有權人將住宅出租予依規定接受主管機關租金補貼或其他機關辦理的各項租金補貼者，於住宅出租期間所獲租金收入，免納綜合所得稅。但每屋每月租金收入免稅額度不得超過1萬元。前述免納綜合所得稅規定，實施年限為5年，其年限屆期前半年，行政院得視情況延長之，並以一次為限。
• 另住宅法第23條規定，住宅所有權人若透過縣（市）政府核准的租屋服務事業出租作為居住使用，得享有更優惠的租稅減免，除前述的每屋每月最高1萬元租金收入免稅外，如未能提供租賃期間必要損耗及費用證據者，得以租金收入60%計算必要損耗及費用。前述免納綜合所得稅規定，實施年限為5年，其年限屆期前半年，行政院得視情況延長之，並以一次為限。

107年7月16日發布符合「租賃住宅市場發展及管理條例」規定之租賃住宅包租業承租符合條件之個人住宅轉租供自然人居住使用，按向次承租人（自然人）收取租金收入，減除支付自然人房東租金支出後之正數差額核認服務費收入，報繳營業稅，有助租賃住宅市場之發展。

依租賃住宅市場發展及管理條例第17條規定：個人住宅所有權人將住宅委託代管業或出租予包租業轉租，契約約定供居住使用一年以上者，得依下列規定減徵租金所得稅（租賃所得計算範例詳上表）：

1. 出租期間每屋每月租金收入不超過新臺幣六千元部分，免納綜合所得稅。
2. 出租期間每屋每月租金收入超過新臺幣六千元部分，其租金所得必要損耗及費用之減除，住宅所有權人未能提具確實證據者，依下列方式認列：
   1. 每屋每月租金收入超過新臺幣六千元至二萬元部分，依該部分租金收入百分之五十三計算。
   2. 每屋每月租金收入超過新臺幣二萬元部分，依該部分租金收入按所得稅法相關法令規定之減除標準計算。

前項減徵租金所得稅規定，實施年限為五年；其年限屆期前半年，行政院得視情況延長之，並以一次為限。